NBR 17170 – Norma de Garantias de Edificações
A NBR 17170:2022 são apresentados conceitos, referências técnicas, requisitos, diretrizes e procedimentos para a definição das garantias das edificações, ou separadamente de suas partes, considerando seus sistemas, componentes e equipamentos, oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção aos proprietários da edificação ou contratantes do serviço de construção.
Esta Norma atualiza o conteúdo técnico do Anexo D (Informativo) – Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia, da ABNT NBR 15575-1:2021. A publicação da referida norma técnica se deu em dezembro de 2022 e possui prazo de 180 dias para o início de sua aplicação.
Os prazos de garantia da solidez e segurança das edificações devem atender à legislação vigente.
Os prazos tecnicamente recomendados nesta Norma podem se constituir em parâmetros para a formulação dos termos de garantia indicados nos manuais de uso, operação e manutenção das edificações em atendimento à ABNT NBR 14037. Os prazos de garantia tecnicamente recomendados relativos à solidez e segurança são apresentados nesta Norma em conformidade aos prazos da legislação vigente e aplicável.
As garantias e seus respectivos prazos apresentados nesta Norma são parâmetros recomendados, e cabe ao incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção, ou de suas partes, adaptar o disposto nesta Norma de acordo com a especificidade técnica de suas obras.
As responsabilidades do proprietário, usuários e responsáveis legais da edificação sobre o uso, operação e manutenção da edificação e de suas partes são previstas nos manuais citados no parágrafo anterior, na ABNT NBR 5674 e, em particular no caso das edificações habitacionais, na ABNT NBR 15575.
As garantias legais conforme a legislação vigente, se relacionam especificamente à adequação, segurança e solidez das edificações, e a NBR 17170 detalha e recomenda prazos de garantia específicos de sistemas, componentes e equipamentos das edificações.
Para evitar conflito entre normas, a NBR 17170 – Norma de Garantias – trouxe explicitamente que o Anexo D da NBR 15.575-1 (prazos recomendados de garantias) não é mais aplicável. Não houve alterações do que estava sendo empregado anteriormente, porém a nova Norma trouxe mais detalhes e ampliou a aplicação das recomendações para além das edificações habitacionais.
Assim como acontece na Norma de Desempenho, a NBR 17170 também reforça que as garantias estão atreladas ao uso e a operação correta da edificação e de seus sistemas, componentes e equipamentos como também relacionadas à execução correta dos programas ou planos de manutenção desenvolvidos e realizados pelos proprietários em observância à NBR 5674.
Segundo o site Norma de Desempenho, três discussões superadas, mas que a Norma de Garantias fez questão de trazer em seu texto é que:
- As disposições da Norma de Garantias destinadas ao incorporador são também aplicadas ao empreendedor, ainda que não o faça sob regime de incorporação imobiliária, que realize ou contrate a construção de edificações para venda de imóveis prontos.
- Em casos de reformas e alterações das condições originais da edificação e de suas partes, as garantias oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção não se aplicam aos itens reformados ou alterados na edificação.
- A data de emissão do auto de conclusão (por exemplo, habite-se), ou documento equivalente que ateste a conclusão das obras ou dos serviços, é considerada legalmente a data de início do prazo de garantia.
Novos esclarecimentos que a NBR 17170 trouxe:
- O desenvolvimento do projeto e a execução da edificação são realizadas conforme premissas de uso adotadas na idealização do projeto, como por exemplo as cargas utilizadas no projeto estrutural e as condições de exposição existentes à época do projeto, como, fatores climáticos, agentes poluentes no ar, no solo e na água, ruídos no seu entorno e outras que possam estar presentes no local da sua implantação. Patologias ou perda de desempenho que por ventura se desenvolvam devido a alterações das condições de exposição inicialmente previstas não estão abrangidas pelos prazos de garantias previstos.
- Os prazos de garantia não são estabelecidos em função da vida útil de projeto e não possuem relação com a vida útil efetiva, com a durabilidade e com o envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações.
- Os reparos ou substituições realizadas em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, pelos serviços de assistência técnica do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção não alteram e não renovam os prazos e as condições de garantia originais previstas.
- Em caso de reparos parciais em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior. Esta garantia se refere à área ou quantidade especifica do objeto de reparação ou substituição e não de seu todo.
Destaque especial à necessidade de se elaborar e entregar manual de uso, operação e manutenção, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 14037
Ao entregar a edificação, a unidade ou os serviços concluídos, o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção deve entregar o documento com as condições e prazos de garantia. Os prazos podem ser parte integrante do manual de uso, operação e manutenção, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 14037 ou instruções de uso e manutenção específicas quando se tratar de prestação de serviços específicos de construção.
Implementação de meios de registro das manutenções realizadas tanto pelo proprietário quanto pelo construtor, de modo a permitir a análise crítica e a implementação de medidas para aperfeiçoar os projetos e construções futuras afim de atender os prazos de garantias estabelecidos.